¿Qué son las hipotecas revertidas?

Una modalidad de hipoteca que permite vender un inmueble, pero continuar ocupándolo hasta la muerte de su propietario, está tomando auge en Estados Unidos, y muchos otros países. Si bien no es una novedad, pues está vigente desde 1989, es en los últimos años cuando se apreció un creciente interés por su aplicación.

¿Cómo funciona este tipo de negociación?

Se redacta un contrato entre el propietario del inmueble y la entidad inversora, en el cual se especifica el valor de la vivienda y la expectativa de vida del titular. De mutuo acuerdo se establecen plazos y montos de pago que pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales o de cualquier otro período.

Funciona como un préstamo que permite al dueño convertir en dinero efectivo, parte del capital sobre el valor total de la vivienda. El préstamo se cancela solo cuando el titular fallece (se encargan los herederos), se muda o vende el inmueble.

La idea es ayudar a las personas que tienen propiedades pero carecen de efectivo, de esta manera, permanecen en sus hogares y pueden cubrir sus necesidades económicas, de medicinas, gastos médicos, reparación del inmueble, entre otros.

Este tipo de préstamo se diferencia de otros como las segundas hipotecas, en que el beneficiario no tiene que hacer ningún reembolso.

En Estados Unidos el sistema funciona a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés), con garantía federal. En otros países, sin embargo, aun no existe una plataforma legal que sustente este tipo de transacciones y garantice la posibilidad de recuperar la propiedad, por lo que los interesados deben informarse muy bien, en los entes públicos de viviendas de sus respectivos países, si pueden hacerlo por la vía legal, y en qué condiciones.

Requisitos para optar por una hipoteca revertida

  • Edad máxima: 62 años
  • Habitar el inmueble
  • Estar al día en los pagos

El monto que puede solicitarse depende entre otros factores, de la edad del solicitante, las tasas de interés, y el estado y valor de la vivienda.

Características de la negociación

  • Montos
  • Se establece según el tipo de plan que se elige y de la cantidad que se necesite.

  • Solvencia
  • Como se señaló, no pueden haber deudas asociadas al inmueble, pero puede utilizarse parte del dinero recibido, para cumplir esta exigencia
    Límite de la deuda: será igual a la totalidad del dinero recibido, incluyendo los gastos de financiamiento o para pagos de deudas previas, más los intereses.

  • Plazos de pago
  • Toda hipoteca revertida se vence cuando el dueño de la casa muere, se muda o vende la propiedad, sin embargo, el ente financiero puede exigir el pago total de la deuda, ante el incumplimiento de los acuerdos establecidos en el contrato, tales como: atrasos en el pago de los impuestos, en el pago de los seguros, o por deterioro del inmueble o negligencia en el mantenimiento.

Formas de recibir el dinero

Se puede escoger entre cinco opciones:

  1. Por ocupación: se reciben pagos mensuales por el tiempo que el propietario viva y ocupe el inmueble
  2. Término: pagos mensuales por un período fijo de meses seleccionados
  3. Línea de crédito: pagos no programados, solicitados al momento de ser solicitados
  4. Ocupación modificada: combina pagos mensuales con línea de crédito
  5. Término modificado: combina línea de crédito con pagos mensuales, por un período determinado

Tipos de hipotecas revertidas

El sistema financiero tanto en Estados Unidos, como en algunos países de Europa, dispone de tres tipos de hipotecas revertidas: hipotecas aseguradas federales, revertidas privadas y con propósito único. Las condiciones para cada una varían, según cada solicitante y como se indica para que una transacción sea confiable, las personas deben acudir a los organismos públicos, donde se asesorarán para tomar la mejor decisión.

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