Qué es una hipoteca
Hipoteca
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Es más que evidente que el término hipoteca no resulta indiferente para nadie, tras más de dos años de crisis económica global cuyo punto de origen fueron las hipotecas, el concepto de préstamo hipotecario es, sin duda, uno de los más utilizados y repetidos en materia financiera.

Una hipoteca es un derecho real pero… ¿qué es un derecho real? Una relación jurídica que se establece de forma inmediata entre una persona y un bien.

El término proviene del derecho romano y se ha extrapolado al ámbito de los créditos y préstamos en los que existe un propietario, un bien y un prestamista.

Podemos concluir por lo tanto que, una hipoteca es un préstamo del capital necesario para adquirir un bien –generalmente una vivienda- que deberá ser devuelto y que lleva implícito el pago de intereses por el adelanto del dinero.

Se dice que es un derecho real en tanto en cuanto la garantía del préstamo es el bien hipotecado y no es sino hasta que la hipoteca termina de pagarse en su totalidad, cuando el bien deja de estar vinculado al prestamista

Claves de los créditos hipotecarios

En los créditos hipotecarios se establecen tres premisas básicas que conviene conocer a fin de poder desgranar paso a paso, las variables que subyacen tras la formalización de una hipoteca con una entidad o agencia de crédito.

Capital: Cantidad de dinero que el prestamista –generalmente un banco- adelanta al prestatario.

Si bien es cierto que durante los años previos a la crisis económica el 90% de las hipotecas firmadas lo hacían por el 100% del valor de la propiedad al momento de su adquisición, ésta es una práctica financiera incorrecta y arriesgada.

Por regla general, los préstamos hipotecarios se conceden por un porcentaje del valor de tasación –valor del inmueble al momento de la compra- y siempre que la cuota resultante esté dentro de los parámetros establecidos como loan to value o relación que se establece entre el crédito y el valor de la propiedad.

Esto es así, porque llegado el momento de producirse un impago, el capital prestado es más fácil de recuperar a través de la subasta o venta del inmueble.

Plazo de amortización: Se conoce como plazo, el tiempo con el que contará el prestatario para devolver el capital prestado más los intereses generados.

Tipo de interés: El tipo de interés es el porcentaje que el prestatario aplica sobre el capital prestado. Es una ganancia para la entidad por el adelanto del capital. Puede ser fijo, sin estar supeditado a los vaivenes del mercado, o variable, se irá adaptando periódicamente a las fluctuaciones del indicador de referencia al que esté condicionado el crédito.

Generalmente, los créditos hipotecarios firmados en los Estados Unidos responden a una modalidad mixta, que se está poniendo en práctica también en Europa, esta modalidad contempla un plazo de amortización en el que la hipoteca está referenciada a un tipo de interés fijo –no superior a cinco años- y un plazo restante que oscila entre los 25 y 30 años, en los que la hipoteca está vinculada a un tipo de interés variable.

Fin de las hipotecas

El fin y destino de este producto financiero es la adquisición de una vivienda. Una de sus características principales es que cuentan con tasas de interés más reducidas que la financiación al consumo y es por esta razón que los plazos de amortización son más extensos.

Vinculación con el prestamista

Dentro de las peculiaridades de los créditos hipotecarios destacamos dos fundamentalmente:

  1. Cuentan con una tasa de interés más reducida que el resto del
    financiamiento
  2. La garantía únicamente se ejecuta en caso de producirse un impago, lo que no impide que la vivienda pueda ser vendida por su propietario en cualquier momento, siempre que con la venta, el crédito hipotecario o bien pase a manos del nuevo propietario o bien se cancele en el momento de la venta de la propiedad

Tipos de préstamos hipotecarios

La clasificación de créditos hipotecarios se realiza atendiendo a la tasa de interés y su incidencia en la cuota hipotecaria resultante.

  • Hybrid Adjustable Rate Mortgages, ARMs. Es un crédito hipotecario que cuenta con una tasa de interés mixta
  • Adjustable Rate Mortgages, ARMs. Crédito hipotecario referenciado a una tasa de interés variable, por lo que contempla cuotas cuyo importe irá modificándose en función de las variaciones de los tipos de interés
  • Fixed Rate Mortgages: Crédito hipotecario que aplica una tasa de interés fija durante todo su periodo de vigencia, este tipo de créditos contempla cuotas fijas e invariables, con la salvedad de los impuestos y las primas de las pólizas de seguros vinculadas al crédito

Un crédito hipotecario por lo tanto es:

  • Un capital prestado para adquirir un bien
  • Se establece como garantía real el bien hipotecado, de forma que si se produce un impago, la entidad bancaria podrá ejecutar la hipoteca y quedarse con la propiedad como pago del crédito
  • Mientras se satisfacen las cuotas hipotecarias, el propietario es libre de vender o alquilar la propiedad siempre y cuando las cuotas de la hipoteca se sigan satisfaciendo –en caso de subrogación del comprador o alquiler de la propiedad- o en su defecto, se produzca una cancelación del crédito hipotecario
  • El funcionamiento de los créditos hipotecarios varía en relación a la tasa de interés a la que esté referenciada

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