Hipotecas hoy en Estados Unidos

Una hipoteca es un préstamo que hacen las instituciones bancarias o algunos particulares, para financiar la adquisición de bienes inmuebles, con plazas fijas de pago, a una determinada tasa de interés. Los compradores (deudores hipotecarios), entregan el bien adquirido como garantía del préstamo, a los financistas (acreedores hipotecarios).
Las leyes estadounidenses establecen los plazos e intereses para estas transacciones, pudiendo éstos últimos ser:

• Fijos: cuando determinan un porcentaje anual que no puede variar en el lapso acordado para el pago de la hipoteca
• Ajustables: se adaptan a las fluctuaciones del mercado aumentando o disminuyendo las cantidades a cancelar

Situación actual

En los últimos años se estuvieron realizando un gran número de negocios hipotecarios, que establecieron tasas de interés fijas para los primeros años (de 3 a 5, por lo general) y tasas variables para los años restantes (25 años promedio), o para los períodos acordados en cada negociación.

Estas acciones han tenido terribles consecuencias a raíz de la última crisis financiera. Los “foreclosures” o remates judiciales aumentaron a gran escala, generando en el 2007 el denominado “credit crunch”, o crisis crediticia.

Como una manera de paliar la situación, algunas organizaciones relacionadas con el mercado inmobiliario, comenzaron a promover nuevos códigos de ética para la industria, basados en negociaciones equitativas y con mayores garantías de seguridad para los deudores.

Reforma polémica

Por su parte, el actual gobierno propuso una reforma de la ley vigente, la cual presentó al Parlamento para su análisis y discusión, sin que hasta la fecha se haya logrado un avance significativo en la materia, principalmente, porque los Registradores han señalado una serie de defectos que posee el texto presentado.

Una de las principales objeciones que este sector le hace a la reforma, se refiere al hecho de que no se inscribirían en el Registro algunas cláusulas concernientes a la hipoteca, solo se especificarían las cláusulas financieras generales.

Como consecuencia, un comprador puede adquirir una vivienda que tuvo una hipoteca anterior y ésta puede ser ejecutada por el banco, basándose en cláusulas que se firmaron en su momento en una Notaría, pero no aparecen en el Registro, tal como plantea la nueva ley.

Algunas de las cláusulas que pueden omitirse se refieren a vencimientos anticipados, y hay una disposición que especifica claramente que la ejecución de una hipoteca debe basarse en las escrituras del título notariado y no en lo que aparece en el Registro.
Sectores especializados califican a esta situación de inconstitucional, y proponen la publicación de todas las cláusulas en otros medios, para que así los compradores no se vean afectados en el futuro. La asociación de Usuarios de Servicios Bancarios por su parte, ha calificado a la ley de oscurantista y de poca transparencia.

La banca acusa pérdidas

Las últimas informaciones sobre la materia, señalan que los bancos más importantes del país, pueden enfrentar en los próximos meses hasta 31 millones de dólares en pérdidas, por tener que recomprar inmuebles que negociaron como bonos hipotecarios y vendieron a algunos inversionistas.

Las pérdidas hipotecarias unidas a las medidas regulatorias y a la caída en las ganancias producto de los intereses, posiblemente tengan efectos adversos sobre la esperada recuperación financiera durante el próximo año.

Acciones gubernamentales

Por su parte, los fiscales generales de 49 de los 50 estados del país, adelantan una serie de investigaciones y diligencias relacionadas con los denominados “robos signatarios”, debido a que algunas instituciones bancarias están haciendo declaraciones juradas con procedimientos dudosos. La excepción es el estado de Alabama.

Esta forma de delito se refiere a que firmas hipotecarias o intermediarios, emplean a personas que elaboran y firman documentos que justifican las ejecuciones de hipotecas sin verificar previamente los documentos, por lo que muchas familias estadounidenses perdieron sus viviendas sin que existieran verdaderas condiciones legales para ello.

En días pasados, la fuerte presión ejercida sobre la banca por parte de los fiscales, llevó al mayor de los bancos, el Bank of América, a suspender por completo la venta de bienes raíces bajo condición de hipoteca. Entre tanto, los ciudadanos continúan esperando que la política de viviendas se defina y quede claramente establecida, para recuperar la tranquilidad y la confianza en el sistema.