Refinanciar hipoteca

Existen varias razones por las cuales un prestatario debería refinanciar su hipoteca. Presentamos 5 razones del porqué refinanciar una hipoteca.

Existen varias razones por las cuales un prestatario debería refinanciar su hipoteca, ¿tal vez las tasas de interés han caído como resultado de la crisis global, falta de liquidez en el sistema financiero aunado al alto índice de ejecuciones hipotecarias? ¿Podría ser que la perspectiva económica apunta a un incremento en las tasas de interés?, o tal vez, ¿su puntaje de crédito ha mejorado lo suficiente como para que sea elegible para una nueva hipoteca a una tasa de interés menor? O simplemente le gustaría cambiar a un tipo de hipoteca diferente ya que siente que la institución financiera con la que tiene la hipoteca no le brinda el servicio deseado.

Las respuestas a estas preguntas van a determinar si debe o no refinanciar su hipoteca. Sin embargo, antes de decidir, el prestatario hipotecario (asumiendo que es usted, nuestro lector) necesita entender todo lo relacionado con el porqué de refinanciar una hipoteca. Su casa podría ser el activo financiero más preciado, por lo que deberá ser muy cuidadoso de cómo y cuándo elegir a un prestamista o intermediario hipotecario, así como los términos específicos de la hipoteca. Recuerde que a la par de los beneficios potenciales de la refinanciación, también hay costos involucrados.

Cuando usted refinancia, usted paga su hipoteca actual y crea una nueva. Incluso puede decidir combinar ambas, la primera hipoteca y la segunda, en una nueva. El refinanciamiento le podrá recordar todo lo que tuvo que atravesar la primera vez al obtener su hipoteca original, y le puede facilitar el proceso ya que podría encontrar varios de los mismos procedimientos, y el mismo tipo de costos, cuando aplique por segunda vez.

5 razones para considerar la refinanciación hipotecaria

Las siguientes son algunas de razones por las cuales se debe considerar la refinanciación hipotecaria:

1. Reducir la tasa de interés

La tasa de interés en su hipoteca está ligada directamente a cuanto paga por su hipoteca cada mes. Tasas de interés menores normalmente significan pagos reducidos. Usted podría obtener una tasa de interés menor debido a los cambios en las condiciones del mercado o porque su crédito financiero mejoro. Una tasa de interés más baja también le podría crear equidad en su propiedad más rápidamente.

Por ejemplo, comparemos los pagos mensuales para el principal e interés de un préstamo a 30 años con una tasa fija de 5,5% y 6% por un total de $200.000

Pago mensual al 6% $1.199
Pago mensual al 5.5% $1.136
La diferencia cada mes es $63
En un año la diferencia es $756
En 10 años usted habrá ahorrado $7.560

2. Ajustar el plazo de su hipoteca

a. Incrementar el plazo de su hipoteca

Usted tal vez desea una hipoteca con un plazo mayor que le permita reducir el monto de pago mensual. Sin embargo, esto también incrementaría el plazo de los pagos hipotecarios y el monto total de interés que termina pagando.

b. Reducir el plazo de su hipoteca

Hipotecas de corto plazo, por ejemplo una hipoteca de 15 años en vez de 30, generalmente tienen tasas de interés menores. Además, si usted paga su préstamo antes de lo acordado, le permitirá reducir sus costos aún más. En compensación, sus pagos mensuales tenderán a ser mayores debido a que estaría pagando más del principal mensualmente.

Comparemos el costo total del interés de un préstamo a tasa fija de $ 200.000 al 6% por 30 años versus un préstamo con interés fijo al 5.5% por 15 años:

Pago mensual Interés total
Préstamo al 6% por 30 años $1.199 $231.640
Préstamo al 5.5% por 15 años $1.634 $94.120

Refinanciar no es la única forma de reducir el plazo de una hipoteca. Pagar un poco más del principal cada mes le permitirá pagar el préstamo más pronto y reducir el plazo del préstamo. Por ejemplo, agregando $50 mensuales a cada uno de los pagos del principal en el préstamo de 30 años mencionado arriba, reduciría el plazo en 3 años y le ahorraría más de $27.000 en intereses y costos.

3. Cambiando de una hipoteca de tasa de interés variable a una hipoteca de tasa de interés fija

Si tiene una hipoteca de tasa variable, o ARM (Adjustable Rate Mortgage) por sus siglas en inglés, sus pagos mensuales variaran al cambiar las tasas de interés. Con este tipo de hipoteca sus pagos se pueden incrementar o reducir.

En el futuro se podría encontrar en una situación un tanto difícil si sus pagos suben. En este caso lo recomendable sería considerar un cambio al tipo de hipoteca de interés fijo a fin de lograr mayor tranquilidad al conocer de antemano el pago mensual a realizar con a una tasa de interés fija. En el caso que usted avizoré que las tasas de interés se incrementen en el futuro, también podría optar por una hipoteca de interés fijo.

Si el pago mensual en un préstamo con una tasa de interés fija incluye un monto reservado para el pago de impuestos y seguros, el pago mensual podría cambiar con el tiempo debido a cambios en los gastos asociados con impuestos a la propiedad, seguros o cargos de la asociación de propietarios.

4. Obteniendo una mejor tasa variable con mejores términos y plazos

Si usted tiene un préstamo con una tasa variable, ¿el siguiente ajuste en la tasa de interés incrementaría sus pagos mensuales de manera sustancial? De ser el caso, podría optar por refinanciar y obtener otra hipoteca de tasa variable con mejores términos y plazos. Por ejemplo, la nueva hipoteca empezaría con una tasa de interés más baja, le ofrecería ajustes pequeños en la tasa de interés, o le permitiría pagos límite de menor cantidad, lo cual implicaría que la tasa de interés no podría exceder una cierta cantidad.

Si está refinanciando de una tasa de interés variable a otra, verifique la tasa inicial y la tasa completamente indexada. También pregunte sobre los ajustes de tasas que podría enfrentar durante el tiempo del préstamo.

5. Obteniendo efectivo de la equidad construida en su vivienda

La equidad en la vivienda es el valor monetario de la diferencia entre el balance que usted una vez debió en su hipoteca y el valor de la propiedad. Cuando se refinancia por un monto mayor al debido en una vivienda, usted puede recibir la diferencia en un pago en efectivo, también llamado refinanciación por retiro de efectivo o cash-out refinancing en inglés. Se puede optar por hacer esto si, por ejemplo, necesita efectivo para hacer mejoras en el hogar o para pagar la educación de sus hijos.

Recuerde que cuando hace uso de la equidad, usted posee menos de su vivienda, por lo que tendrá que reconstruir su equidad nuevamente. Esto significa que si necesita en un futuro vender su vivienda, no obtendrá ese excedente por la venta, y en muchos casos la cantidad a obtener no es cuantiosa.

Si está considerando refinanciación por retiro de efectivo, considere también otras alternativas. Existen dos modalidades que tal vez se ajusten a sus necesidades. Una de ellas es el préstamo de equidad de vivienda y el otro la línea de crédito de equidad de la vivienda. Compare un préstamo de equidad de la vivienda con la refinanciación por retiro de efectivo para que vea cual le brinda los mejores términos y condiciones.

Muchos asesores financieros aconsejan tener cuidado con los préstamos de equidad de vivienda para pagar deudas no aseguradas como las tarjetas de crédito, o para cubrir deudas aseguradas de corto plazo como los prestamos de autos. Ante esta situación, lo más recomendable es asesorarse con profesionales de experiencia en el terreno financiero que le ayude a explorar todas las alternativas posibles y le informe de los pros y contras de cada opción. Recuerde que la información vertida en este artículo es de carácter informativo, más no constituye consejo profesional alguno.

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